En France, il semble que l’initiative individuelle et l’entrepreneuriat retrouvent enfin une certaine popularité auprès du grand public. Véritable moteur du changement de société que nous vivons actuellement, la création d’entreprise ne s’est en effet jamais aussi bien porté en France, et ceci malgré les difficultés économiques et les restrictions sanitaires. Pourtant, la France n’est pas qu’une terre fertile pour les sociétés commerciales et le nombre des Sociétés Civiles Immobilières ne cesse de grandir. Voici donc pourquoi et comment créer une SCI familiale suite à une succession.
La SCI familiale et ses particularités
De manière générale, la SCI est une personne morale dont l’objet est l’acquisition, la gestion et ponctuellement la vente de biens immobiliers. La SCI n’est par contre pas commerciale, ce qui signifie qu’elle ne peut pas se spécialiser dans l’achat et la revente de biens. Les marchands de biens devront donc s’orienter vers d’autres statuts pour exercer. Par ailleurs, il faut bien comprendre que, contrairement aux sociétés commerciales, les associés sont ici indéfiniment responsables des dettes de la SCI. Ce qui implique qu’en cas d’emprunt non remboursé par exemple, le patrimoine personnel des associés sera exposé.
La sci familiale fonctionne sur le même principe que la SCI classique, à ceci près qu’elle est constituée par des personnes présentant des liens de parenté entre eux, directs ou indirects. Il est nécessaire de regrouper au moins deux membres fondateurs pour créer une SCI et il n’existe aucune limite en ce qui concerne le nombre des associés. Par ailleurs, toute personne peut entrer au capital de la SCI en effectuant un apport, soit en nature, soit en numéraire. Créer une SCI familiale suite à une succession est ainsi souvent le choix le plus adapté, et ceci pour de nombreuses raisons.
Pourquoi créer une SCI familiale suite à une succession ?
La SCI familiale n’est pas destinée à être utilisée pour exercer une activité commerciale. Mais elle est très utile à bien des égards pour gérer, conserver et transmettre un patrimoine. Créer une SCI familiale suite à une succession permettra par exemple la transmission aisée et optimale du bien au sein des couples non mariés ou séparés de biens. Ce peut aussi être un excellent moyen d’organiser une division stable dans le temps et un partage juste entre héritiers. La SCI familiale est ainsi bien souvent la pierre angulaire, et donc le lien pérenne, de tout projet immobilier collectif au sein des familles.
Par ailleurs, il faut savoir que la SCI familiale est aussi un levier d’optimisation fiscale intéressant. En effet, elle permet d’organiser la transmission successive d’un ou plusieurs biens dans le cercle familial tout en réduisant le coût de l’opération, en limitant les droits de mutation notamment. Mieux encore, ce type de société civile immobilière permet d’anticiper la succession, en associant vos enfants au projet immobilier et en les aidant à se constituer un patrimoine immobilier. Enfin, la SCI est également l’outil juridique le plus adapté pour bénéficier du mécanisme de déficit foncier qui ne s’applique que lorsque les associés décident de conserver leurs parts, ce que les avantages de la SCI les poussent à faire dans la majorité des cas.
Comment fonctionne une SCI familiale ?
On rappelle d’abord que la SCI engage la responsabilité de ses associés de manière illimitée. Ceci est d’une importance capitale, puisqu’en cas de défaut de paiement de la part de la société, les créanciers pourront se retourner contre les associés et faire saisir leurs biens personnels le cas échéant. Néanmoins, il existe heureusement des moyens pour limiter la responsabilité des associés les plus vulnérables comme les enfants. C’est pourquoi, il est important de savoir se faire aider par des experts juridiques pour la rédaction des statuts, car c’est ce document essentiel qui déterminera en majeure partie les perspectives d’évolution et le fonctionnement interne de la SCI familiale. Nous y reviendrons.
Pour créer une SCI familiale suite à une succession, il faudra désigner un ou plusieurs gérants. Ceux-ci seront en charge de la gestion régulière des intérêts de la société. Les associés ont eux de nombreux droits à faire valoir. Par le droit d’information, tout associé peut exiger et obtenir la communication de documents relatifs à la vie de la structure. Le nombre de voix aux assemblées dont jouit chaque associé est par ailleurs fonction de sa quote-part détenue dans le capital social, mais chacun peut provoquer une délibération des associés sur la question de son choix. En outre, le vote des associés est nécessaire pour modifier les règles de fonctionnement de la structure, établies dans les statuts constitutifs. Enfin, tous les associés doivent être réunis lors de l’assemblée générale annuelle pour approuver le rapport de gérance sur les comptes de la SCI familiale.
Le processus de création d’une SCI familiale
Pour créer une SCI familiale suite à une succession, il est nécessaire de suivre une procédure stricte, mais classique. Celui qui sait comment créer son entreprise saura peu ou prou créer sa SCI, puisque les étapes sont relativement similaires. La rédaction des statuts est comme toujours déterminante. Vous devrez y inclure de nombreuses mentions obligatoires, comme le capital social, l’objet, la durée de vie, ainsi que le nom de la structure, mais aussi le détail des apports effectués par les différents associés. Vient ensuite la procédure de dépôt du capital social sur un compte bancaire. On précise qu’il n’existe pas de minimum réglementaire pour créer une SCI familiale, mais que le montant doit être suffisamment élevé pour rassurer les organismes de prêt si vous souhaitez faire l’acquisition d’un bien immobilier par ce biais.
La SCI est une société et à ce titre sa naissance doit être portée à la connaissance des tiers via la publication d’un avis dans un journal d’annonces légales assermenté. Ces préalables effectués, vous pourrez entreprendre la constitution du dossier d’immatriculation, à envoyer au greffe du tribunal de commerce. Il doit inclure les statuts datés et signés par les fondateurs de la SCI, le formulaire M0 dûment rempli, les justificatifs d’identité et déclarations de non-condamnation du ou des gérants, le chèque pour régler les frais de greffe, ainsi que les deux attestations, de parution remise par le journal et de dépôt remise par la banque. Pensez également à ajouter un justificatif de l’adresse du siège social, titre de propriété, bail commercial ou attestation de domiciliation au nom du gérant, ainsi que la déclaration des bénéficiaires effectifs, devenue obligatoire.
Optimiser la création de sa SCI familiale
En ces temps d’incertitude économique et sanitaire, créer une SCI familiale suite à une succession constitue un levier très apprécié pour protéger son patrimoine, le faire prospérer et le transmettre dans les meilleures conditions à ses héritiers. La SCI n’est d’ailleurs pas réservée aux seuls membres d’une même famille et il existe de nombreux cas d’amis, de collègues ou de simples connaissances qui ont mis en commun leurs ressources pour protéger leur avenir en le plaçant dans la pierre. Toutefois, il est important de veiller à fonder tout type de SCI sur des bases juridiques et administratifs solides.
La rédaction des statuts est ainsi très importante. Le pouvoir des gérants, les conditions de cession des parts sociales, le fonctionnement interne sont autant de points dont les modalités sont déterminées par cette rédaction fondatrice. N’hésitez donc pas à vous faire accompagner par des professionnels du droit, capables de vous proposer des services qualitatifs à des prix intéressants. On pense notamment aux nombreuses plateformes en ligne qui mettent toutes leurs compétences juridiques au service de l’épanouissement du tissu entrepreneurial français sous toutes ses formes, commercial ou civil.
